どーも、こんにちは。
今回は、不動産投資のリスクについて解説していきます。
最近では少し下火になりましたが、依然不動産投資を勧める方もいます。
不動産投資において、士業と呼ばれる属性の高いサラリーマンに区分される職業は格好のカモになりますので注意が必要。
あざらし医師が不動産投資しない方が良い理由
以前の記事でも触れましたが、僕自身不動産投資は否定的です。
具体的な理由を述べます。
理由① 医師は格好のカモであることを認識すべし
医師や弁護士、一流企業の会社員などはカモです。
収入が高いため物件などを売りつけやすく、忙しいので考えたり疑問を持ったりする時間もない。
物件を100～1000件以上吟味して買うなら別ですが、そんな時間ある方少ないでしょ？
自分で物件を探さず言われたものを買ったり、区分マンションを買ってるようなレベルの方はかなり危険だと思います。
理由② 不動産投資は片手間では難しい
当然ですが、不動産投資は簡単ではありません。
一件の物件を買うのに100件以上は見学したり、吟味しなければ成功はしません。
医師は忙しい方も多いので、不動産投資は片手間では出来ないということを認識すべきです。
理由③ 不動産市場はダウントレンド
日本の人口はこれから減少することはみなさんご存じかと思います。
日本は新築規制をかけていないので、人口に対して物件の数が飽和しているにも関わらず、新築物件を立てまくっている状態になります。
また、不動産の価値自体が経済と連動しています。
今後日経平均が右肩上がりに上がれば不動産価格も上昇しますが、そんなこと考えにくいでしょ？
不動産の全体的な価値自体はこれからダウントレンドであることは間違いありません。
一部都心の駅近物件は一定程度価値が保全される可能性はありますが、大きな上昇は難しいでしょう。
都心の駅近物件なんてそもそも勤務医レベルじゃ買えませんが。
また、おそらく10数年後には３Dプリンターの建築物が立つことになります。そうなると数百万円で一軒家も建てられますので、現在の数千万～億単位の物件購入というもの自体が割に合わなくなります。
リスクパターン① 金利上昇で一気に破産
現在は歴史的な低金利。この低金利がずっと続くことはまずありません。
金利の2，3％上昇は当然あることとして、5％を超える金利上昇も可能性としてあります。
物件を購入する時点でまず金利上昇リスクを考慮し、資金的に耐えきれるか検討する必要はありますが、多くの方がそこまで考えていない。
インフレに伴って高度成長期の日本のように給料も上がっていけば問題ありませんが、金利上昇＋インフレなのに給料が上がらないいわゆる「スタグフレーション」状態になった場合、破産のリスクが特に高まります。
今後、金利が2％を超した時点で不動産投資破産者が続出すると思われます。
不動産投資したければ、金利が上昇して物件価格が落ちたところで、現金比率を高めで物件購入をされる方がまだましだと思います。
リスクパターン② 家賃収入が徐々に減り生殺し状態
物件の老朽化に伴い、家賃収入も徐々に減少していきます。
家賃収入が減ることを考慮していなかったり、競合物件の出現で思わぬ収益額の低下もあります。
収入が高いためすぐには破産することはありませんが、給料を金利の返済につぎ込むといった生殺し状態に立たされます。
また、税金的にも物件購入後数年で訪れる「デッドクロス」も意識しなければなりません。
○デッドクロスが分からない方は以下参照
医師でも不動産投資してもよい人
資産に余裕がある人
開業や複数医院を経営していたり、株式投資などで成功されている方などです。
具体的には、数億～数十億レベルで資産を持っている方。
勤務医は不動産投資の資格なしと言えます。
一番の理由は現物資産である不動産がインフレのリスクヘッジになるからです。
また、高額物件も購入できるため、資産価値の下がりにくい物件を購入出来る確率が高くなります。
不動産投資に情熱を注げる人
本業と同程度に不動産投資に時間をさける方です。
休日は物件を見て回ったり、毎日不動産サイトで新着物件を確認できたり。
そうしている間にいつか収益がプラスになる物件に出会えるかもしれません。
最後に
不動産投資はリスクを伴います。
‘‘儲ける‘‘という点で不動産投資は割に合いません。
医師の方で不動産投資に興味を持たれる方もいると思いますが、一人でもこの記事を読んで不幸になる方が減っていただければ嬉しいです。
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