【2022年】不動産投資の個人的見解

みなさん、不動産投資に興味はありますか?。

興味がある方は、医師や弁護士、外資系勤めの方など、ある程度資産に余裕がある方が多いと思います。

結論だけ申し上げると

2022年の現時点でサラリーマンが不動産投資を行うのは‘‘なし‘‘

だと僕は考えています。

その理由について解説していきます。

目次

不動産投資の儲け方

不動産投資にはさまざまなやり方があります。

新築・中古区分ワンルーム投資、築古アパート・マンション投資、新築マンション・アパート投資、築古再生系投資、テナント、戸建て投資などなど。

興味があればそれぞれ、本なりYoutubeなりで勉強してもよいでしょう。

やり方はさまざまあれど、結局は

①(相場より)安く買って、高く売ることによる利益→キャピタルゲイン

②買った後に家賃収入を得る→インカムゲイン

の二パターンで利益を得ることになります。

将来的な不動産価値の上昇を見越して買うか、

将来的な不動産価値の下落を上回る家賃収益を上げるか。

ということ。

共通していえることは、‘‘いかにして安く物件を買えるか‘‘がすべて ということ。

やってはダメな投資スタイル

区分マンション投資

特に投資初心者はカモになりますので、気を付けましょう。

不動産Youtuberの方がよく警告している投資法がまさにこれですね。

不動産投資で知っておくべき大事なこと

不動産は日経株価と連動しています。

ようは、金融市場によって価格も変わってくるということ。

つまり、金融市場の動向はある程度知っておくべきだと思います。

金融市場で金利率も変化しますので、注意が必要であることは認識しましょう。

不動産投資のメリット

・公務員などの安定した収入の方や高収入な方など、いわるゆ属性が高いひとであれば銀行からのローンが組みやすく、レバレッジが効きやすい。
・買った後のお手入れは管理会社に任せることができ、購入後はあまり手がかからない。
・過去の実績やノウハウがあり、書籍も多数出ているため勉強はしやすい→成熟した投資分野
・現物としての資産になるので、資産保全・資産分散としての役割がある。

不動産投資をおすすめしない理由

・リスクが高い

不動産はよく中リスク中リターンとかいわれますが、個人的にはリスクが高いと思っています。

数千万円の買い物ですので、購入時の価格と大きく乖離した価格でしか売れないとそれだけで数百~数千万単位の赤字になります。

不動産購入の際は、売るときのトータル収支を考えて購入する必要があります。

→‘‘遠足は家に帰るまでが遠足‘‘です

・リワードが悪い

ようはかけるリスクと費やす時間に対して、得られる利益が小さい。

かかる手間として、

マメに物件検索+物件内覧(数十~百件以上)

融資引き出しのための銀行めぐり、交渉    などがあります。

そうやって厳選した1物件を買っても、実際の純利益は微々たるもの。

例えば、年間1000万円の家賃収入に対して、修繕費や税金などを引いた純利益(手取り)はせいぜい数十万程度にしかなりません。

数千万円の物件を購入するというリスクをおかして、得られる利益は月々数万円  ということです。

結論

・不動産投資はリスクリワードが低い。ただし、ちゃんとやれば儲かることは確か。

・現在不動産市場が盛り上がっていますが、2011年前後くらいに不動産市場の底値付近で買った人たちが浮かれているにすぎません。これから始める方は、市場動向を考えたうえで始めるのが良いでしょう。

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